Chaque fin d’année a son lot de bonnes et moins bonnes surprises. Cette fin, des modifications ont été apportés au régime des droits d’enregistrement en Wallonie et à Bruxelles.

Nous examinerons ci-dessous, deux modifications concernant les droits d’enregistrements en région wallonne et de Bruxelles-capitale.

Ces deux modifications entrent en vigueur à partir du 1er janvier 2017 sous certaines conditions qui ne seront pas examinées dans la présente contribution.

• Droits d’enregistrement en région wallonne

La Région Wallonne a modifié l’article 44bis de son Code de droit d’enregistrement par l’article 20 du décret (budgétaire) du 17 décembre 2015 (M.B., 30.12.2015 – éd. 2) et confirmé par l’article 44 du décret (budgétaire) du 21 décembre. 2016 (M.B., 29.12.2016 – éd. 2).

Cette modification ne concerne cependant que les futurs propriétaires d’un troisième immeuble d’habitation.

En effet, le nouvel article 44 dispose que “le droit fixé à l’article 44 est porté à 15 % à partir de l’acquisition, dans le chef d’une même personne, par vente, échange ou par toute convention translative à titre onéreux de propriété ou d’usufruit, à l’exclusion de la servitude, du droit d’usage et du droit d’habitation, d’un troisième immeuble d’habitation.”

Le législateur définit l’immeuble d’habitation comme étant “l’immeuble ou la partie d’immeuble, situé en Belgique ou à l’étranger, notamment la maison unifamiliale ou l’appartement qui, de par sa nature, est destiné à être habité par un ménage ou qui est utilisé comme tel.”

Pour déterminer ce que constitue le troisième immeuble d’habitation, l’article 44 exclut 4 situations spécifiques qui ne seront pas abordées dans la présente contribution.

• Droits d’enregistrement en région de Bruxelles-capitale

Le parlement bruxellois a modifié l’article 46 bis de son Code de droit d’enregistrement par son ordonnance du 12 décembre 2016 (M.B., 29.12.2016 – éd. 3).

Le nouvelle article 46bis dispose qu’“En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 175.000 euros en cas d’acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur. Cet abattement ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 euros.”

En d’autres termes, cette mesure permet à une personne physique, et sous certaines conditions, de ne pas payer de droit d’enregistrement (au taux de 12,5 %) sur les premiers 175.000 €.

Cela signifie que pour l’achat d’un immeuble au prix de 200.000 €, le contribuable ne paiera des droits d’enregistrement en région de Bruxelles-Capitale que sur 25.000 € soit la somme de 3.125 €!

Comme écrit ci-dessus, cet abattement est offert à “ une personne physique (qui acquiert) la totalité en pleine propriété d’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation, en vue d’y établir la résidence principale de l’acquéreur“.

Les autres conditions sont que :

1° l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation; lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :

a) déclarer qu’ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa ;

b) s’engager à établir leur résidence principale à l’endroit de l’immeuble acquis :

– s’il s’agit d’une habitation existante, dans les deux ans :

– soit de la date de l’enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement dans le délai prévu à cet effet ;

– soit de la date limite pour la présentation à l’enregistrement, lorsque ce document est présenté à l’enregistrement après l’expiration du délai prévu à cet effet ;

– s’il s’agit d’un appartement en construction ou sur plan, dans les trois ans de la même date.

c) s’engager à maintenir leur résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans à compter de la date de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

En cas de non respect de ces conditions, des amendes pourront être réclamées au contribuable.

Nous attirons également l’attention du lecteur sur l’entrée en vigueur de cette disposition qui est soumise à certaines conditions qui ne seront pas abordées dans la présente contribution.

Florian ERNOTTE

Avocat au Barreau de Liège