précompte immobilier

Comment obtenir l’exonération du précompte immobilier pour improductivité?

Le SPF FINANCES a publié sur son site, une décision prononcée en 2016 par le Tribunal de 1ère Instance de Liège, Division Liège concernant les conditions d’exonération du précompte immobilier pour cause d’improductivité.

Cette décision est l’occasion de préciser les conditions qui permettent d’obtenir une exonération partielle ou totale du précompte immobilier. Depuis plusieurs années, le précompte immobilier est un impôt régional. L’article 257 4° du CIR92, tel que modifié par le Décret wallon du 10 décembre 2009 d’équité fiscale et d’efficacité environnementale pour le parc automobile et les maisons passives (M.B. 23.12.2009 – article 2, 2°) dispose que:

« Sur la demande de l’intéressée, il est accordé :

4° remise ou modération du précompte immobilier dans une mesure proportionnelle à la durée et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité du bien immeuble :

a) dans le cas où un bien immeuble bâti, non meublé; est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année;

b) dans le cas où la totalité du matériel et de l’outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral, est resté inactive pendant 90 jours dans le courant de l’année;

c) dans le cas où la totalité soit d’un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l’outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 p.c. de leur revenu cadastral, respectif, est détruite. ».

 
 
  • Les faits

Les faits de la cause peuvent se résumer comme suit :

Un immeuble a été acquis en 2010 dans un état de vétusté et de délabrement important. Il est inoccupé depuis le 8 juin 2010. Selon le contribuable, l’improductivité et l’inoccupation de l’immeuble revêtent un caractère involontaire dans son chef.

Il estime que l’immeuble est en très mauvais état et nécessite l’exécution de travaux dont le coût et l’ampleur sont particulièrement importants. Le contribuable précise qu’en raison des risques d’effondrement de la toiture et de sa charpente, l’immeuble a fait l’objet d’une interdiction d’accès partielle en 2012.

De plus, le contribuable estime que le coût des travaux à réaliser est prohibitif, d’autant plus que le bien était, avant son acquisition par le contribuable, utilisé pour une activité de galvanoplastie (traitement du métal). La situation financière du contribuable est précaire, de sorte que la seule solution est la mise en vente de l’immeuble. Compte tenu de la pollution du site, une mise en location est impossible.

En raison de l’interdiction d’accès et de l’enquête environnementale, le contribuable ne pouvait jouir de ses droits réels sur cet immeuble.

Le contribuable a contesté les précomptes immobiliers enrôlés à sa charge pour les exercices d’imposition 2011, 2012 et 2013.

  • La décision

Dans sa décision, le Tribunal va considérer qu’il « appartient au contribuable d’établir qu’il se trouve dans les conditions requises afin de pouvoir bénéficier de l’avantage de l’exonération ou de la réduction du précompte immobilier, soit l’existence d’une cause de force majeure qui l’empêche de jouir de son immeuble. »

La décision rappelle les principes et notamment, la force majeure qui peut être définie comme « un événement indépendant de la volonté humaine et que cette volonté n’a pu ni prévoir ni conjurer ». 

Le tribunal  précise que la force majeure est « inconciliable avec une négligence ou un défaut de précaution ».

Le Tribunal poursuit en estimant que « l’impossibilité doit s’apprécier de manière raisonnable et humaine ». « Il faut, mais il suffit, que l’exécution soit normalement impossible, eu égard aux circonstances et aux conditions de vie. »

Concernant les causes que le contribuable invoquaient pour justifier la non jouissance de l’immeuble, le Tribunal cite Monsieur Patrick WERY en rappelant que « pour qu’un événement soit considéré comme cause étrangère libératoire, il importe aussi qu’« aucune faute du débiteur [ne soit] intervenue dans la genèse des circonstances réalisant cet obstacle la force majeure ne peut résulter que d’un événement indépendant de la volonté humaine et que cette volonté n’a pu ni prévoir ni conjurer ».

C’est cette idée que l’on traduit généralement par l’affirmation que l’événement constitutif de force majeure doit être inévitable et imprévisible. Le fait du créancier lui-même ou celui d’un tiers peuvent constituer une cause étrangère libératoire. […]. Encore ne peut-il s’agir, dans cette hypothèse, du fait d’un tiers dont le débiteur doit répondre.»

Le Tribunal termine en précisant que :

« Il ne peut être question de force majeure en l’espèce. En effet, la force majeure est l’événement indépendant de la volonté humaine et que cette volonté n’a pu ni prévoir ni conjurer. Or, l’état de l’immeuble était bien connu de la requérante au moment de l’achat.

L’immeuble a été acquis en 2010 et une interdiction partielle d’accès, suite au délabrement de l’immeuble et l’absence de mesures de sécurité prises par le propriétaire, est intervenue en juin 2012.

Ce n’est dès lors pas en raison de cette interdiction, par ailleurs partielle et dictée par des raisons de sécurité, que l’immeuble est improductif, cette improductivité étant effective bien avant.

En ce qui concerne le coût des travaux, il s’agit d’un élément tout à fait prévisible compte tenu des circonstances. De plus, le devis produit a été établi en 2015, soit cinq ans après l’acquisition et il ne s’agit pas d’un coût excessif compte tenu de l’état du bâtiment (cf. dossier photographique produit). »

  • Conclusion

Cette décision permet de préciser et de rappeler que:

– Le précompte immobilier peut ne pas être dû après une période d’inoccupation de plus de 12 mois, ce que certains contribuables peuvent ignorer ;

– Les conditions d’exonération sont assez strictes et il ne suffit pas d’invoquer la non-jouissance du bien pour obtenir la réduction/exonération.

Il est également utile de rappeler que la réclamation contre l’avertissement extrait de rôle enrôlant le précompte doit être envoyée dans les 6 mois à compter du troisième jour ouvrable qui suit la date d’envoi de l’avertissement extrait de rôle.

Enfin, d’autres causes de réduction du précompte immobilier sont prévues dans le code des impôts sur les revenus à savoir notamment si vous êtes propriétaire d’une habitation modeste. D’autres réductions s’adressent spécifiquement à l’occupant de l’habitation (personne handicapée, enfant à charge,…).

Vous souhaitez plus d’infos sur le droit fiscal, consulter ma page sur le droit fiscal.

 
 

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Attention,  la réclamation doit être envoyée dans les 6 mois qui suivent le 3ème jour
ouvrable qui suit la date d’envoi de votre avertissement extrait de rôle.

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