La taxation des revenus locatifs issus de l’économie collaborative

La taxation des revenus locatifs issus de l’économie collaborative

INTRODUCTION

Un nouveau secteur économique a fait son apparition aux alentours de l’année 2014 lorsque des plateformes telles que « UBER » ou « AIRBNB » ont été proposées sur le marché belge.

Ce nouveau secteur est celui de l’économie collaborative. Dans sa FAQ[1], le SPF FINANCES la définit comme « un modèle au sein duquel l’usage est privilégié par rapport à la propriété. Il se fonde sur l’échange et le partage de l’espace, des biens, des outils, de l’argent, des connaissances et des services. »

 Ainsi que le relève la définition, ce nouveau type d’économie porte donc sur l’échange ou le partage de biens et/ou de services. L’objet de la présente contribution n’examinera qu’une partie de ce nouveau secteur en plein essor, à savoir la location immobilière. Elle visera le cas d’un propriétaire qui loue un bien meublé et qui offre des services complémentaires (ex : petite déjeuner compris, nettoyage, draps de lits, etc…).

Il est dès lors important de noter que la simple location (sans aucun service fourni) ne permet pas de bénéficier de ce nouveau régime fiscal dit de « l’économie collaborative ».

STATUT FISCAL [2]

Le statut fiscal de ces locations était relativement flou jusqu’à l’intervention du législateur qui a voté une loi-programme le 1er juillet 2016. Cette nouvelle loi introduit le concept « d’économie collaborative » dans l’ordre juridique et insère un nouvel article 90, alinéa 1er, 1° bis du CIR 92.

Les revenus visés dans ce nouvel alinéa ne concerne que le contribuable – personne physique – qui fournit des services « à des personnes physiques qui n’agissent pas dans le cadre de leur activité professionnelle».

Ces services devront être uniquement rendus dans le cadre « de conventions qui ont été conclues par l’intermédiaire d’une plateforme électronique agréée ou d’une plateforme électronique organisée par une autorité publique ».

 LE RÉGIME CLASSIQUE

Tel qu’exposé dans l’introduction, la location visée dans la présente contribution est la location d’un bien meublé (chambre, appartement, maison, etc…) moyennant la fourniture de services.

Cette précision, paraît superflue puisque la majorité des annonces faites sur AIRBNB sont des locations de biens « meublés ». Toutefois, cette précision a toute son importance au niveau fiscal.

En effet, lorsqu’un propriétaire loue un bien meublé, la pureté des principes lui imposerait de déclarer deux types de revenus. D’une part, le propriétaire devrait déclarer un revenu immobilier[3] relatif à la location du bâtiment et d’autre part, déclarer un revenu mobilier relatif à la location des meubles[4].

La partie mobilière est estimée forfaitairement à 40 % du loyer total. Une déduction forfaitaire de 50 %[5] pour l’amortissement et l’entretien est accordée sur ce montant.

Depuis le 1er janvier 2017, les revenus mobiliers sont taxés au taux distinct de 30 %.

Le revenu à déclarer pour la partie immobilière sera calculé conformément à l’article 7, § 1er, 2°, a) du CIR 92.

Le montant ainsi obtenu devra être déclaré à concurrence de 60 % et sera taxé au taux progressif (voy. Illustration ci-dessous).

LE NOUVEAU REGIME

La taxation « classique » peut s’avérer moins intéressante que celle prévue par le nouvel article 90, 1° bis du CIR 92.

En effet, la nouvelle loi crée une présomption, à défaut de distinction entre la partie « meuble » et « immeuble », que 20 % de l’indemnité (le loyer) sont considérés comme « services » au sens de l’article 90, 1° bis du CIR 92.

Les revenus rétribuant les services fournis (ex : petite déjeuner compris, nettoyage, draps de lits, etc…), passaient sous le radar du fisc puisqu’ils ne sont généralement pas déclarés spontanément et fournis en dehors d’une activité professionnelle (excluant donc la qualification de revenus professionnels).

L’article 97/1 nouveau du CIR 92 prévoit dorénavant pour ces nouveaux revenus divers une déduction forfaitaire de charges à concurrence de 50 %.

Ces revenus seront taxés au taux distinct de 20 % pour autant que ces revenus provenant de prestations de services, au sens de l’article 90, 1°bis du CIR 92 ne dépasse pas 3.255 € par an[6].

Si le seuil de 3.255 € par an[7] est dépassé, l’excédent de revenus sera considéré comme revenus professionnels, sous réserve de preuve contraire dans le chef du contribuable.

Le précompte sera retenu à la source par la plateforme enregistrée.

Enfin, un arrêté royal du 12 janvier 2017[8] déterminant le précompte professionnel[9]  pour les revenus visés à l’article 90, 1° bis, du CIR 92 détermine le montant du précompte professionnel dû sur le montant brut. Dans notre cas, le « le précompte professionnel est dû au taux de 2 p.c. du montant brut.”. »

 ILLUSTRATION

Nous prendrons comme exemple la location d’un appartement meublé pour lequel la fourniture du linge et le nettoyage sont prévus. Le loyer demandé est de 50 €/nuitée. Le revenu cadastral indexé est de 1.000 €.

Dans cet exemple, nous partons d’une location de 4 nuitées/mois soit 48 nuitées/an soit la somme de 2.400 € de revenus/an.

La commission AIRBNB est de 2 €/nuitée.

Le taux d’imposition marginal à l’impôt des personnes physiques est de 45 %.

 régime classiquenouveau régime
   
base imposable service éco. collaborative 480,00 €
précompte (2%) 9,60 €
commission AIRBNB (28 nuitées) 56,00 €
impôt dû (+ imputation du précompte) 48,00 €
revenu net 376,00 €
   
revenu mobilier brut 480,00 €384,00 €
précompte mobilier (30 %)144,00 €115,20 €
revenu mobilier net 336,00 € 268,80 €
   
base imposable revenu imm. 840,00 € 840,00 €
impôt dû ( 45%) 378,00 € 378,00 €
   
total net (après impôt)1 878,00 €1 802,80 €

Explications

Régime classique

 Pour le revenu mobilier, celui-ci est calculé à concurrence de 40 % du loyer et déduction faite des charges forfaitaires de 50 % soit :

(2.400 x 40 %) x 50 % = 480 € (estimation forfaitaire de 40 % du loyer, déduction des charges forfaitaires de 50 % )

Pour le revenu immobilier, le montant à déclarer équivaut à 60 % du revenu cadastral indexé majoré de 40 % soit 1.400 € X 60 % = 840 € déclarer.

Soit un revenu net de : 2.400 € (revenu brut) – 144 € (précompte mobilier) – 378 € (revenu immobilier) = 1.878 €

Nouveau régime

Pour le revenu « services », la base imposable utilisée dans le nouveau régime se calcule de la manière suivante :

2.400 € x 20 % = 480 € (présomption de la partie « services »)

480 € – 50 % = 240 € (déduction de charges forfaitaires)

Pour le revenu mobilier, celui-ci est calculé à concurrence de 40 % du loyer, sous déduction des revenus « services » et déduction faite des charges forfaitaires de 50 % soit :

2.400 € x 80 % = 1.920 € (partie du revenu restant sous déduction du revenu « services »)

(1.920 €  x 40 %) x 50 % = 384 € (estimation forfaitaire de 40 % du loyer, déduction des charges forfaitaires de 50 % )

Pour le revenu immobilier, le montant à déclarer équivaut à 60 % du revenu cadastral indexé majoré de 40 % soit 1.400 € X 60 % = 840 € déclarer.

 Soit un revenu net de : 2.400 € (revenu brut) – 48 € (revenu « service ») – 56 € (commission AIRBNB) – 115,2 € (précompte mobilier) – 378 € (revenu immobilier) = 1.802,80 €.

Cet illustration chiffrée permet de constater une différence de 75,20 € entre l’application du nouveau régime et le régime classique.

CONCLUSIONS

Partant des chiffres proposés, l’avantage fiscal résultant de l’application de ce régime est donc inexistant. Il convient cependant de comparer ce qui est comparable.

En effet, ce régime s’applique pour certains types de bien pour lequel un contrat de location « classique » est inapplicable.

Avant l’apparition de ce type de plateforme (ex : AIRBNB), le bien aurait été improductif et son propriétaire n’aurait pu en tirer des revenus car il n’aurait vraisemblablement pas pu trouver de locataire pour uniquement 28 nuitées/an.

Ce type de plateforme permet donc de louer un bien de manière tout à fait sporadique sans devoir s’engager pour des baux plus « traditionnels ».

Ce nouveau régime a donc le mérite de clarifier la situation concernant ce type de location qui a tendance à se développer très fortement dans les villes touristiques ou pour certains propriétaires qui n’occupent pas en permanence leur bien.

Enfin, les nouvelles règles prévoient que toute personne peut louer son logement sans limitation de durée, à condition de disposer notamment d’une assurance responsabilité civile et d’une attestation de sécurité incendie (ou d’une attestation de contrôle simplifié).

Enfin, si vous louez ou prévoyez de louer votre bien pour des ‘courts séjours touristiques’, il faut vous référez aux différents codes régionaux du Tourisme qui exigent une déclaration préalable auprès de l’autorité .

Plus d’infos sur le droit fiscal, consulter ma page sur le droit fiscal

Article publié dans le numéro de juin 2017 de la revue du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) – Le Cri n°415.

[1] http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/document.do?method=view&id=5b55946a-0fc4-4a3f-ab59-4cfd61011c63#q1
[2] Attention toutefois que les revenus concernés sont « les bénéfices ou profits qui résultent de services, autres que les services qui génèrent des revenus qui sont soumis à l’impôt conformément aux articles 7 ou 17 ou au 5° du présent alinéa ». En conséquence, lorsque le prestataire de services demande une indemnité globale aussi bien pour des services qui génèrent des revenus soumis à l’impôt conformément aux articles 7 ou 17 ou à l’alinéa 1er, 5° du CIR 92 (revenu mobilier, immobilier ou divers), que pour des services qui génèrent des revenus soumis l’article 90, 1° bis du CIR 92 et lorsque la convention ne prévoit pas de prix distinct pour ces derniers services, 20 % de l’indemnité globale est présumé se rapporter à ces derniers services. Cela signifie que lorsqu’un propriétaire loue sa maison pour 100 €/nuit, sans ventilation pour la partie meuble et immeuble, la loi crée une présomption que 20% du montant est considéré comme des revenus visés à l’article 90, 1° bis du CIR 92. Les 80 % restant seront déclarés et ventilés conformément aux articles 7 et 17 du CIR 92.
En résumé, et à défaut de ventilation prévue, 20% du loyer total sera considéré comme des revenus divers. Les 80 % des revenus restant devront être considérés comme des revenus mobiliers à concurrence de 32 % du loyer total (40 % de 80 %) et comme des revenus immobiliers à concurrence de 48 % du loyer total (60 % de 80%).
[3] Article 7 du CIR 92.
[4] Article 17 du CIR 92.
[5] Du loyer brut correspond à la partie mobilière.
[6] 5.100 € après indexation en 2017.
[7] 5.100 € après indexation en 2017.
[8] Publié au Moniteur le 20 janvier 2017.
[9] Improprement qualifié puisqu’il s’agit d’un précompte prélevé sur des revenus divers et non professionnels.
[10] http://www.wallonie.be/fr/formulaire/detail/37415

Economie collaborative : la taxation des prestations de service

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